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然而与从不间断的新闻相悖的是，整个2025年，实际上黄浦并没有铺天盖地的供应，相反，它选择了一个更耐人寻味的方式：
从新增供应量来看，整体收缩六成，仅为1086套，占全市新增供应2.6%。
但也就是这一只手数得过来的推盘量，让黄浦用全市2%的成交套数，拿下14%的全市成交总额。
不靠数量，而是通过独有的产品、不可复制的城市核心、牢牢抓住了市场注意力。
同时，全年黄浦新房最高成交单价被嘉里金陵华庭，一套建面约860㎡的顶复拿下，高达32.68万/㎡。
这样的跨越，并不是简单跟随改善豪宅的新房大趋势，而是一种主动的抬升与筛选。
在整体供求都大幅缩减的情况下，5000万以上的供求不降反升， 环比上升均在50%左右。
进一步，我们切割了成交总价段分布，从结果来看，黄浦新房的起步门槛最低来到2000万级，成交中位数则来到5000万级，亿元以上成交甚至跨越式提升。
作为唯一一个全区都在上海核心CAZ规划中的区域，黄浦新房不仅在不断刷新自己的记录，也在与全市的新房产生切割。
从过去一年来看，上海5000万以上的成交高达938套，而黄浦一区的占比就达到70%。名列第二的徐汇即便在去年算得上风生水起，但在顶豪领域的占比依然仅为15%。
房子到了这样的总价段，必然具备资产配置的属性。黄浦的城市更新在这一轮大刀阔斧的格局调整之后，顶级地段作为长时间不可重置的固定资产有穿越周期的核心价值。
虽然在黄浦已经出让的地块中，包含风貌要求的地块已经接近40幅，但真正已经走到台前的风貌别墅项目却并不多。
首先是中海·顺昌玖里，提前一年预交付亮相，为黄浦的风貌别墅打下了第一个模板。
走在崭新的顺昌路上，两层沿街商业的复古海派格调，正在为里弄这一传统建筑形态，带来当代的全新叙事。
根据项目公开数据，士林润园高居2025年上海风貌别墅，销售金额、面积、套数三项榜首。
通过三面围合的小院结构，士林润园在高度核心的位置，重新找回了“天地关系”。
这类产品的出现，也让黄浦的顶级改善，第一次不再只依赖高度，而开始回到地面。
去年8月1日，华润再次与南房牵手，获取浦东后滩和黄浦余庆里土地包。其中，后滩地块已经在去年年底亮相，正是领衔年尾豪宅的澐启滨江。
华润几次出手都精确切入市场空白点，另一组余庆里地块想必也不会让我们失望。
这组未来的风貌别墅所在地，邻居是嘉里金陵华庭，隔人民路相望的是露香园，不远翠湖七期已经蓄势待发。
此外，上海壹号院拿下2025年最高销售金额之后，风貌别墅部分也准备入市。从总图上看，同样以合院产品为主，一套一定制的设计风格，也匹配亿元资产需求。
迷你地块的总用地面仅为三千多平，布局了两排风貌联排，推测为退台式的叠拼产品，上下合计4层。
标准排列的里弄形态逐渐转向更多自由的合院，更强的私密感，更定制化和多样化的空间格局，都在强化自身的核心优势。
如果我们在地图上落下这些风貌别墅项目，则可以看到相对集中于整个老城厢的北部，自西向东，它们正在把新天地，与外滩、黄浦滨江，一点点缝合在一起。
老城厢，不再是被保护的“历史切片”，而正在成为连续、完整的高价值城市腹地。
从全国住宅规范更新之后，一般情况下，住宅不允许超过80米，然而现在和未来的黄浦，似乎是那个例外。
前不久公示的翠湖七期，三栋高层与超高层架在地块之上，相对于翠湖六期直接450㎡起步，翠湖七期是首次向东拓展，让原本聚焦于新天地的翠湖系列，跨过了西藏南路，为更低预算的客群提供了一些上车机会。
从目前流出的户型图和总图看，最北侧T1楼栋西边套，面积段推测在250㎡左右，中间户和东边套上跳到300㎡和400㎡。
南侧地块中可能适当放大，低区面积段推测在250-450㎡，高区和顶复作为翠湖系列的王牌还是回到800-1200㎡。
在调整后，八期所在地块住宅部分再次增加约四千平可售商品房，三个地块合计约能提供十万方以上的商品住宅增量。
法藏讲寺地块项目也已经在丰隆牵头下起步，总图公示已完成。同样十万方的项目量级，将在今年加入黄浦超高层竞争之中。
同样是超高层搭配风貌，超高层仅有一栋，建筑高度145米，产品面积段推测将更加接近翠湖六期，也就是在500㎡左右起步，高区1000-1200㎡的云端平层之选。
在这些已经名花有主，且方案逐渐成型的项目之外，黄浦在2025年最核心的规划调整，集中在了两个板块，环老西门，黄浦世博滨江。
去年的规划调整中，3宗地块被调整为超高住宅，分别为140米、145米和150米，最高容积率给到5.94.
此处的绿城·黄浦ONE小试牛刀，项目本身体量不大，通过精确的面积和总价控制，为3000万级选进新天地周边提供了不错的选择。
中崇大兴街项目也已经进入实质推进阶段，最新现场已经可以看到基本被推平，或许今年上半年就有望和我们见面。
同时266A-06地块，也就是黄浦710街坊的初步方案意向，部分被释放到了网上。北侧中海建国里，西侧正是前面提到的翠湖八期，这块超高层的指向，显然也是大新天地的扩容。
与老西门或新天地板块不同，这里的超高层更多强调混合功能，新增住宅用地的住宅占比大多在50%左右，与商业、办公、文化等多重功能组合。
而超高层的高度也将弥补它们到江岸的距离。虽然沿江一线延续了全部开放给公共设施或文化设施的理念，但限高基本在40米左右，黄浦世博这一批全新的滨江云端豪宅，在为黄浦打开一个更长期的想象空间。
虽然说黄浦对超高层地块的入市节奏必然还会有新一轮的把控，但伴随着超高层逐渐增多，同为云端豪宅的特性，就必然导致抢夺彼此视野的核心问题。
我们落在地块上来看，可以发现这些项目主要沿着西藏南路主轴一线，自北向南延伸，刻意避开了彼此面向外滩-陆家嘴的景观视野。
换句话说，黄浦并没有用数量去稀释价值，而是用体系，把“云端豪宅”这件事，变得更加常态、也更加稳固。
这种趋势背后，正是黄浦让自己的绝对优势地段，合纵连横，连绵发展的规划考量。
而是在城市更新——拆迁安置正在接近尾声，老城厢里，那些被包裹多年的里弄，正在一片片揭开。
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